Kiraya Veren Hangi Hallerde Kiracıyı Çıkartabilir?
Değişen ekonomik koşullar kiraya verenler kiracıdan yüksek kira geliri isteyerek zor durumda bırakıyor, çıkmaya zorluyor. Bu sebeple 1 Temmuz 2023’e kadar geçerli olacak olan yeni düzenleme ile kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmeyeceği belirlendi. (Düzenleme konut kira sözleşmeleri ile sınırlı. )Değişen bu düzen içerisinde yüzde 25’ i uygulamak istemeyen kiraya verenler kiracıları evden çıkartmak için fırsat kolluyor. “Oğlum geldi, evi sattım” gibi genel ifadelerle kiracılar çok karşılaşır oldu. Bu durumda kiracı isek haklarımızı bilmek elzem. Bu yazımızda “Kiracıyım ev sahibi çık dedi çıkmak zorunda mıyım?” sorularını yanıt bulacağız. Belli usul ve somutluk şartlarını genel olarak bilmemiz bile fayda sağlayacaktır.
Kiracı neleri bilmeli?
TBK’nın 350 ve 351’inci maddeleri kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerini düzenlemiştir. Kanun Koyucu tarafından söz konusu maddeler, kiracıyı koruma, himaye etme, mümkün olduğunca mağdur etmeme amacıyla zorunlu ihtiyaç sebeplerine dayandırılmıştır. Yine aynı şekilde uygulamada da Yerleşik Yargıtay İçtihatlarında gördüğümüz üzere, kiracının korunması, kiraya verenin ihtiyacının zorunlu, samimi ve devamlı olması gerektiği aranmaktadır.
Kira sözleşmesinin bittiği tarihten minimum 15 gün önce aksi bir bildirimde bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesinin mevcut koşullarla 1 yıl daha uzamaktadır. Bu sebeple kira sözleşmesi 1 yıl sonunda kendiliğinden sona ermemekte, akit devam etmektedir. Dolayısıyla oturum hakkı da devam etmektedir. Bu bildirim hakkı ise kiracıya verilmiş olup kiraya verenin 1 yıllık sözleşme bitimi öncesi ihtarla sözleşmeyi yenilememe hakkı yoktur.
Kiraya verenin kiracıyı kiralanandan çıkartabilmesi için bir takım durumlar ise şöyledir;
1. Kiracının kiralanan da 10 yıldır oturuyor olması, 10+1 den sonrası için kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiraya verenin yeni kira yılının başlangıcından en az üç ay öncesinden yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. 10 yıllık uzama süresinden sonra kiracı ve kiraya veren arasında yeni bir sözleşme yapılmamış olmalıdır. Yazımızda belirtilen ihtarnamelerin sözleşme de tebligat adresleri gibi usul kurallarına riayet ederek düzenlenmesi hak kaybına uğramamak için büyük önem arz etmektedir. Bu nedenle bunu yalnızca bildirim olarak düşünmemeli, usul şartı olarak düşünerek avukata danışılarak işlem yapılmalıdır. Usul esastan önce gelir ilkesi hukukumuzun temel yapıtaşıdır. Hukuk dünyasında usul kuralları her zaman öncelikle incelenen ve davaların temelini oluşturan kurallardır. Bu konuda yapılan bir eksiklik veya usulsüzlük ihtarın yani bildirimlerin geçersiz olması demektir.
2.Kiracının kira borcu ödeme yükümlülüğünü yerine getirmiyor olması, tahliye talepli icra takibi
Türk Borçlar Kanunu Madde 315 uyarınca kiracı, muaccel olan kira bedelini zamanında ödemez ise kiraya veren, usulüne uygun ihtarname ile kiracıya kira bedelinin ödenmesi için 30 günlük süre vermelidir. Bu husus usul şartıdır ve süre sonunda kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin fesih edileceği bildiriminde bulunur. İhtarname gönderildikten sonra kiraya veren başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Yada uygulamada daha çok karşılaşılan yöntem; Kiraya veren kiracı hakkında ödenmeyen kira bedeli için tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Bura da önemli husus ise, kiraya verenin ödenmeyen kiralar için kiracı aleyhine başlatacakları icra takibinde tahliye talebinde bulunup bulunmamış olmasıdır. Bulunulmadığı takdirde sadece kira bedellerinin tahsili isteyebilir ve tahliye talep hakkını kaybeder. Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra icra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri gönderilir. Söz konusu ödeme emrinde; kiracının ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içerisinde itiraz edebileceği, itiraz etmeyecekse şayet 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazmalıdır. Kiracı 7 gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30 gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öder ise kiralanandan tahliye edilemez. Kiracının kira borcunu ödemesi ve ayrıca tahliye talepli başlatılan icra takibi dosya masraflarını ödemesi kiracıyı tahliyeden kurtarmaktadır.
3.Kiracı iki haklı ihtara neden olduysa;
Bir yıllık kira sözleşmesi döneminde, kiracı muaccel olan kira bedelini ödemediği için kiraya veren toplam iki kere usulüne uygun ihtarda bulunduktan sonra halen ödenmediği takdirde; Kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
4.Kiralayan kişinin ve bakmakla yükümlü olduğu 3. Kişilerin haklı gereksinim hali oluşursa;
Kiraya verenin; kendisine, eşine, üstsoyuna yahut altsoyuna veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilere konut sağlama ihtiyacı hasıl olursa kiracı tahliye davası açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilir. Belirtilen altsoy kavramına yalnız çocuklar değil torunlar ve torun çocuklar da girer. Bu hususta gerçeklik önemli olup Mahkemeye intikalde kiraya verenin bu hususu ispat etmesi gerekir. TBK’nın 350’nci maddesi kapsamında geçen “gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu” gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmak zorundadır.
5.Kiralanın tadilatı, yeniden inşası gerekirse;
Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya onarılması, genişletilmesi, değiştirilmesi gerektiği takdirde kiraya veren, kiracıyı çıkarmak için tahliye davası açabilir. Söz konusu onarım yapılırken kiracının taşınmazda bulunma halinin imkânsız olması gerekmektedir yani; kiraya verenin bu sebebe dayanarak tahliye talep edebilmesi için kiralanan taşınmazın esaslı bir onarıma, tamirata, değiştirme ya da genişletmeye ihtiyacı olduğunu objektif olarak ortaya koyması ve söz konusu taşınmazın bu tamirat sürecinde kullanılmasının mümkün olmadığını ispat etmesi gerekmektedir. Kiraya veren davayı kira sözleşmesi fesih tarihinden itibaren 1 aylık süre içinde açmalıdır. Burada önemli husus ise ihtiyaç nedeniyle boşaltıldıktan yahut tadilat sona erdikten sonra 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yargıtay’ın Yerel Mahkeme nezdinde tadilatın esaslı tadilat niteliğinde olup olmadığı, geçici tahliye gerektirip gerektirmediği, bu tadilat sırasında taşınmazda ikamet etmenin mümkün olup olmadığı araştırılması gerektiği yönünde kararı mevcuttur. Yeniden inşa için belediye mercilerinden alınmış projenin Mahkemeye sunulması gereklidir.
6.İflas Eden Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra kiracının iflas etmesi durumunda kira borcunun ödenmesi risk altına girmektedir. Bu durumda taşınmaz sahibi kirayı ve iflas mamasına yazılı bildirimde bulunarak kendisine güvence verilmesi için uygun bir süre tanımaktadır. Kiracıya ve iflas masasına tanınan süre içerisinde taşınmaz sahibine güvence verilmezse tahliye davası açılarak kiracı tahliye edilebilmektedir.
7.Önemli Sebepler Halinde Kiracı Tahliyesi, Özen Yükümlülüğüne Aykırılık Halinde Kiracı Tahliyesi
Kiracı ile kiralayan arasında sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebepler söz konusu olmuşsa kira sözleşmesi sona erdirebilir. Kiracının bir suç işlemesi, eve hırsız girmesi vb durumlar. Ayrıca kiracının normal şartlarda kiralanan taşınmazı özenle kullanmak, komşuluk hukukuna uygun davranmak ve taşınmaza olağan kullanım dışında zarar vermemek gibi borçları vardır. Kiracı komşuluk hukuku, aidat, apartman genel kurallarına uygun davranmalıdır. Bu özen yükümlülüklerine aykırı davranıldığı takdirde kiraya veren usulüne uygun ihtarname düzenleyerek akabinde tahliye davası açabilir.
8.Tahliye Taahhütnamesi var ise;
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiraya veren icra takibi başlatabilir ve taşınmazı tahliye ettirebilir. 1 aylık süre burada hak düşürücü süredir. Ancak önemli husus taahhüdün usulüne uygun alınmış olmasıdır;
Tahliye taahhüdü yazılı olarak, kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla yapılmalı ve mutlaka tahliye tarihi yer almalıdır. Birden fazla kiracı olması halinde tahliye taahhüdün geçerli olması için tüm kiracılar tarafından taahhüdünde bulunulmuş olmalıdır. kiracı ile birlikte yaşayan eşinin, çocuğunun yahut kardeş ya da ana, babasının verdiği taahhüd hükümsüzdür. Taahhütname kira sözleşmesi akdinden ve kiralananın devrinden sonra yapılmış olmalıdır. Tahliye taahhüdünün taşınmazın tesliminden önce verilmesi halinde geçersiz olacağına ilişkin yerleşik Yargıtay içtihatları mevcuttur. Uygulamada ise tarih belirtilmeden kiracıya maktu taahhütnameler imzalatılmaktadır. Bu durumda kiracı taahhüdün usul şartlarının geçersiz olduğunu iddia edebilir. Bu süreçlerin ve iddiaların avukat ile planlanması hak kaybına uğramamak adına önemlidir. Kiracının veya eşinin yakınlarda başka bir evinin olması halinde;
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe yahut belediye sınırları içerisinde oturulabilecek bir konutunun bulunması halinde kiraya veren sözleşmede yer alan kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık zaman dilimi içerisinde tahliye davası açabilir. Kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesi kurulurken biliyor olması ise bu dava yoluna gitmesine engeldir. TBK m. 355/1 gereği ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
9.Yeni Malikin Gereksinimi,
Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu var ise yeni malik kiralananın mülkiyetini kazanmasından itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirir ve kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi için 6 ay sonrası için kiralananı tahliye etmesi için kiracıya dava açabilir. Ancak önemli husus ise gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olmalı. İhtiyacın ve bu ihtiyacın kanunda sayılan kişiler bakımından doğduğunun dava aşamasında ispatı tahliye kararı verilebilmesi için zorunludur.
Görüldüğü üzere kiraya verenin kiracıyı evden çıkarması sıkı sıkıya usul kurallarına bağlanmıştır. Haklı sebeplerin somut ve gerçekçi bir şekilde kiraya veren tarafından ortaya konulması, kiracıya usulüne ve sözleşme de yazılı sürelere riayet ederek ihtar çekme yükümlülüğü yüklemiştir. Bu çerçeve de kiracı olarak kiraya verenin “çık” demesinin yeterli olmadığını bilmeye ihtiyacımız var. Sürelere, şartlara, kiraya verenin tahliye sebeplerinin somutluğuna bakıyor olmamız faydamıza olacaktır.
